观点指数 新一年土地获取仍需谨慎，聚焦核心地块的共识不变年报企业显示，土地获取仍显谨慎，聚焦核心地块的共识没有变化。如华润置地表示会坚持量入为出的原则，守住现金流安全底线。持续落实三调，也即是调节奏、调结构、调布局的策略。绿城披露目前的打法是聚焦核心城市，集中在安全区域，提升抗风险能力，投资布局上进一步优化。招商蛇口聚焦核心10城，除北上广深外，西安、长沙、合肥、苏州、成都、杭州也属于名单之中。

住宅供应建筑面积环比上升56.14%，第四代住宅趋势渐起报告期内一二三线城市供应住宅用地484宗，供应土地规划建筑面积2755.68万平方米，环比上升56.14%，同比下降4.34%；供应土地起始楼面价5222元/平方米，环比下降1.8%。当前的供应出现新的趋势，即转向满足建设“好房子”需求，第四代住宅就是其中的体现。今年4月2日，娄底发布了《关于鼓励建设第四代住房（森林花园住宅）的实施意见（试行）》。

二线城市住宅用地成交环比上升51.28%，城市地块存在结构性机会一二三线城市成交住宅用地298宗，成交土地规划建筑面积1830.65万平方米，环比上升28.95%，同比下降2.45%；二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为796.73万平方米，环比上升51.28%，同比上升3.99%。三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为1003.61万平方米，环比上升24.56%。

供应增加，高货值地块出现2025年3月24日-2025年4月20日期间，六个重点城市一共有21宗涉宅地处于挂牌进行中，起始价511.56亿元，面积100.55万平方米。本次统计期环比上个期供应增加明显。上海徐汇区斜土社区C030301单元125、127b街坊控规调整正式获批。该地块原为东安新村旧改片区，规划总建筑面积达60万平方米，其中住宅体量约41.8万平方米，估值预计高达577亿元，有望超越当前全国总价地王的纪录。

中央财政继续支持城市更新，探索可持续机制 财政部办公厅与住房城乡建设部办公厅联合宣布，2025年度中央财政将继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制。去年6月首批15个城市拟获得财政部支持实施城市更新行动。

新一年土地获取仍需谨慎，聚焦核心地块的共识不变

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积346.96万平方米，环比下降48.72%。

数据来源：观点指数整理

其中，中海地产、江苏海润城发、保利发展控股新增的全口径土地储备分别为128.22万平方米、108万平方米、100.16万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-3月土地投资力度最大的企业为中海地产、华润置地、绿城中国、建发房产及滨江集团，权益拓储金额分别为272.91、229.85、223.36、192.62和190.21亿元。另外，保利发展控股和中国金茂紧随其后，权益拿地金额分别为136.56亿元、115.41亿元。

从新增货值来看，1-3月土地货值增加最多的企业为中海地产、保利发展控股、华润置地、中国金茂及绿城中国，新增货值分别为537.86、386.3、344.65、308.3和281.9亿元。

3月，中海地产在北京、沈阳、厦门、济南、杭州五个城市竞得5宗地块。权益拿地建面为84.57万平方米，权益对价181.05亿元。

保利发展控股在天津和泉州拿下2宗地块，权益拿地建面为8.26万平方米，权益对价26.18亿元。招商蛇口在成都和长沙竞得2宗地块，权益拿地建面为17.31万平方米，权益对价31.66亿元。

数据来源：观点指数整理

观点指数统计3月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，本月国企在招拍挂拿地市场位居前列。从权益拿地金额来看，期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为55.09%、11.9%、19.55%和13.46%。

期内拿地活跃的企业有保利、中海、滨江、绿城、招商、象屿、金茂、邦泰等。从企业公布的年报来看，土地获取仍显谨慎，聚焦核心地块的共识没有变化。如华润置地表示，会坚持量入为出的原则，守住现金流安全底线。持续落实三调，也就是调节奏、调结构、调布局的策略。绿城披露目前的打法是聚焦核心城市，集中在安全区域，提升抗风险能力，投资布局上进一步优化。招商蛇口聚焦核心10城，除北上广深外，西安、长沙、合肥、苏州、成都、杭州都在名单之中。

住宅供应建筑面积环比上升56.14%，第四代住宅趋势渐起

观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地484宗，供应土地规划建筑面积2755.68万平方米，环比上升56.14%，同比下降4.34%；供应土地起始楼面价5222元/平方米，环比下降1.8%。

数据来源：Wind、观点指数整理

报告期内，二线城市供应住宅用地128宗，供应土地规划建筑面积840.5万平方米，环比上升24.9%，同比下降24.76%；供应土地起始楼面价7832元/平方米，环比下降14.68%，同比下降7.3%。

三线城市供应住宅用地344宗，供应土地规划建筑面积1836.7万平方米，环比上升75.25%，同比下降8.25%；供应起始楼面价2529元/平方米，环比上升34.81%，同比上升10.37%。

城市方面，东莞计划供应6宗宅地，其中城区3块，南城区商务区宅地总面积达9.69万平方米，为年度供应的重点地块，计划6月出让。东莞市2025年度拟供应国有建设用地总量为475.79公顷。其中，住宅用地31.00公顷（含保障性住房用地7.91公顷），占计划总量的6.52%。

昆山市自然资源和规划局决定以挂牌方式出让3幅地块的国有土地使用权，总起价达19亿元。如皋市计划供应住宅用地112.32公顷，占比最高，且全部为商品房用地，共计26宗，覆盖中心城区等多个区域。

许昌市住房和城乡建设局发布《2025年住房发展年度计划》，明确了该市在住房用地供应、新开工建筑面积、保障性住房建设等方面的具体目标。根据计划，2025年许昌市计划供应商品住房用地629.5922公顷，预计实际出让面积约为62.96公顷。

目前供应出现了新趋势，即转向满足建设“好房子”需求，第四代住宅就是其中的体现。

今年4月2日，娄底发布了《关于鼓励建设第四代住房（森林花园住宅）的实施意见（试行）》，明确第四代住房项目设置的标准，其中空中绿化庭院应具有两个自然层高度且不小于5.6米、无围护墙、无柱、全部外挑、面积不低于住房套内面积的40%。

佛山市南海区狮山镇挂牌一宗商住用地，建筑面积20.34万平方米，起拍价8.53亿元，楼面起价4193元/平方米，计划于4月21日公开出让。该地块为南海区第二个“第四代住宅”试点项目，也是狮山镇首个城市森林花园住宅项目。

据了解，第四代住宅与传统住宅相比，每套住宅一般配备有独立的空中花园或共享绿化平台，能够在一定程度上提升住宅的质量和居住体验。

当前各地对于这个概念或者标准存在一定的差异。如部分地区容积率豁免‌，重庆、青岛等地规定，户属空中花园外挑≤1.8米部分按1/2计容，超出部分不计容，开发商可通过赠送面积实现得房率90%-120%‌。其次是差异化标准‌，如成都要求空中花园完全开放，广州允许半封闭设计，导致产品标准化程度低‌。

面对新的趋势，头部房企加速布局，如龙湖、华润置地等企业。

二线城市住宅用地成交环比上升51.28%，城市地块存在结构性机会

报告期内一二三线城市成交住宅用地298宗，成交土地规划建筑面积1830.65万平方米，环比上升28.95%，同比下降2.45%；成交总价1070.68亿元，环比上升1.42%，同比下降4.24%；成交楼面均价5848.62元/平方米，环比下降21.34%，同比下降1.84%；平均溢价率15.98%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为796.73万平方米，环比上升51.28%，同比上升3.99%；成交总价为674.48亿元，环比上升46.14%，同比上升4.69%；成交楼面价8465.66元/平方米，环比下降3.39%，同比上升0.68%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为1003.61万平方米，环比上升24.56%，同比下降2.47%；成交总价为223.67亿元，环比上升4.33%，同比下降11.49%；成交楼面价2228.68元/平方米，环比下降16.24%，同比下降9.25%。

期内福建福州2025年第一次土拍结束，本次土拍共有7幅地块，其中5幅成功出让，2幅取消出让，成交总价为11.2亿元。

武汉挂牌出让16宗地块，总面积达35.08万平方米，起始总价33.96亿元。此次拍卖活动于2025年3月28日9时30分起进行，最终16宗地块以36.1亿元成交，其中P（2025）014号地块溢价34.3%，由四川邦泰集团拿下。

福建厦门2025年度首场商住用地拍卖，5宗涉宅用地全部成交，成交总价74.7亿元，成交土地总面积15.23万平方米，总计价建筑面积33.57万平方米。

其中，国贸地产和安控以32.55亿元竞得思明区将军祠2025P04地块，居住部分成交楼面价51260元/平方米，溢价率9.23%。建发则以底价24.9亿元拿下乐活岛与蔡塘两个地块。

据观点指数观察，期内土拍成交量环比回升，二线城市涨幅最高，部分二线城市亦出现高溢价地块。此外，拿地主体中民企的比例明显上升，参拍积极性提高。从部分溢价地块可以看到，城市地块的结构性机会仍然是房企投拓的重点。

4月18日，财政部发布2025年一季度财政收支情况。数据显示，一季度，全国政府性基金预算收入9247亿元，同比下降11%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入1086亿元，同比增长6%；地方政府性基金预算本级收入8161亿元，同比下降12.9%。

其中，国有土地使用权出让收入6849亿元，同比下降15.9%，环比降幅扩大0.2个百分点。4月的土地出让金预计在部分地方会得到修复，但是地区间成交不均衡的差距过大，对整体的恢复助力有限。

供应增加，高货值地块出现

北京规自委披露2025年度第三轮拟供应商品住宅用地清单，涉及5宗地块，总面积约30公顷，建筑规模约52万平方米，预计于2025年4月底前供应。

本轮供应地块的区域分布上，中心城区3宗，分别位于海淀区和石景山区；平原多点地区1宗，位于昌平区；生态涵养区1宗，位于怀柔区。海淀区的2宗地块为海淀区宝山村棚户区改造平衡资金地块(二期)项目HD00-1412-0016地块及海淀区宝山村棚户区改造平衡资金地块(二期)项目HD00-1412-0017地块，位于四季青镇西南部，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站，周边教育、医疗配套完善。

广州规自局挂牌4幅国有建设用地的使用权，包括白云区3幅和南沙区1幅，总起价为24.37亿元，其中白云区3宗地竞买申请截止时间为2025年4月29日17:00:00，南沙区宗地竞买申请截止时间为4月21日。

上海市发布2025年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（四）。上海市拟于2025年4月上旬发布本次住宅用地出让公告，5月上中旬开始组织交易活动。本次公布的拟供商品住宅用地项目涉及四个区域。

值得注意的是，3月25日，上海徐汇区斜土社区C030301单元125、127b街坊控规调整正式获批。该地块原为东安新村旧改片区，规划总建筑面积达60万平方米，其中住宅体量约41.8万平方米，估值预计高达577亿元。

此次批复的文件中，东安新村地块共规划7宗土地，涵盖商住、教育、医疗等多功能。其中，125-31地块为核心商住综合区，用地面积10.39万平方米，容积率4.38，总建面45.5万平方米，限高195米，住宅占比60%，未来或成徐汇滨江新地标。住宅用地集中于127-23、127-24地块，总建面14.53万平方米，限高100米，并保留部分历史建筑。配套方面规划九年一贯制学校（幼儿园至初中）、医疗卫生用地（限高72米），形成完整的生活服务体系。

东安新村地块位于徐汇内环内，紧邻轨交4/7/12号线，与香港置地2020年以310.5亿元摘得的“西岸金融城”地块（现为区域核心商务区）接壤。叠加徐汇滨江“一江一河”规划红利，该片区已成上海高端商住开发热土。若以577亿元成交，将远超当前全国的总价地王纪录。

据观点指数不完全统计，2025年3月24日-2025年4月20日期间，六个重点城市一共有21宗涉宅地处于挂牌进行中，起始价511.56亿元，面积100.55万平方米。本次统计期环比上期供应明显增加。

成交方面，杭州4月首场土拍共涉及8块宅地，现场吸引了大批房企，最终成功拿地的有越秀（2宗地块）、金茂、宁波东投、绿城、滨江、兴耀以及远东宏信，总成交金额超92.95亿元。

上海挂牌出让4宗地块，地块分布于浦东、静安、闵行、青浦。编号为202501301的浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块，被绿城以29.16亿元竞得，楼面价71412元/平米，溢价率40.00%。另悉，此次成交楼面价刷新了浦东北蔡板块地王纪录。

该地块出让面积20415.99平方米，属住宅用地，容积率2，建筑面积40831.98平方米，起价20.83亿，楼面起价51010.02元/平方米。参与竞价的房企共有7家，大华、国贸&中铁建、招商、保利发展、建发、绿城、金茂。

大华24.86亿夺得上海静安大宁板块宅地，成交楼板价达9.27万元/平米。象屿66.8亿竞得闵行区地块，成交楼面价30151元每平方米，溢价率18.97%；长三投底价17.544拿下青浦区地块。

成都土地市场迎来了7宗地块的拍卖，其中青羊区西域河街道12.7亩纯住宅地块成为焦点，该地块起拍价19000元/平方米，为青羊区最高的起拍价地块，位列成都第四。拍卖现场共有17家企业参拍，竞争激烈。

据观点指数不完全统计，2025年3月24日-2025年4月20日期间，六个重点城市一共有22宗涉宅地成交，成交价280.86亿元，面积105.79万平方米。成交量减少，这与上述城市的供应节奏有关。

中央财政继续支持城市更新，探索可持续机制

4月8日，财政部办公厅与住房城乡建设部办公厅联合宣布，2025年度中央财政将继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制。

据了解，去年6月首批15个城市拟获得财政部支持实施城市更新行动。15个城市分别为石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。

中央财政按区域对示范城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。根据工作推进情况，资金分年拨付到位。

政策要求示范城市通过多种渠道筹集资金，系统化推进城市更新行动，统筹推进城市地下管网和综合管廊建设、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造等工作，优化城市空间布局，完善城市功能。

从去年的拟支持的城市中可以看到，各线级城市均有机会获得该项支持。不过从量上来看，大部分会是东部沿海城市。

城市方面，3月27日，深圳市住房建设局发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，旨在规范深圳城市更新工作，确保项目稳妥有序推进。该《意见》将于2025年4月9日起施行，有效期三年。

上海奉贤区近年来坚持新城建设和旧城更新双向发力，计划在“十四五”期间完成2000年以前老旧小区的改造任务，目前已实施改造超930万平方米，289个小区焕发新活力，惠及11万户居民。

项目方面，深圳黄田金碧片区城市更新单元获批。项目位于深圳市宝安区航城街道，规划建筑面积约74万平方米，其中住宅建筑面积约43万平方米（含约4.8万平方米保障房）。项目规划建设21栋高层住宅、2栋幼儿园、3栋商业+酒店办公楼以及一所54班9年制学校。

深圳蔡屋围城市更新项目规划调整，将建约273万平方米超级城市综合体。蔡屋围城市更新统筹片区项目用地面积336760.5平方米，拆除用地面积266729.5平方米，开发建设用地面积180404.0平方米，地上计容积率总建筑面积2556700平方米，加上地下商业建筑面积177100平方米，地下公共配套建筑面积6000平方米，总建面约273万平方米。

项目整体规划共分四个项目实施，分别为蔡屋围（城中村）项目和三个独立项目（大剧院项目、农行项目和城建项目），其中蔡屋围（城中村）项目共分三期建设。

广州市海珠区凤阳街康鹭改造项目7个地块于3月27日下午同步启动拆卸。据悉，康鹭片区第一期改造地块共9个，其中F37、F57两个首建地块已于2024年上半年完成清租拆卸，当年率先开工。本次拆卸的7个地块涉及原恒业丰针车城、康盛纺织城等7个大型批发市场。

期内，厦门市湖里区浦园社城中村改造项目房票签约活动举行，这个项目是国贸地产与天地集团的合作项目。浦园社城中村改造项目开出首张“开票即购房”的房票，这是厦门市创新征收补偿新模式的体现。